共有名義の不動産を所有していて、確定申告について悩んでいませんか。
賃貸収入があったり、売却益が出たりした場合、どのように税金を計算すれば良いのか、意外と複雑な手続きに戸惑う方も多いのではないでしょうか。
実は、共有持分割合や所有期間などによって税金の計算方法や申告方法が大きく変わるため、注意が必要です。
そこで今回は、共有名義不動産の確定申告に関する手順と、知っておくべき注意点を解説します。
スムーズな確定申告に向けて、ぜひ最後までお読みください。

共有名義不動産の確定申告手順

賃貸収入の確定申告方法

不動産所得（家賃収入）が年間20万円を超える場合、確定申告が必要です。
経費を差し引いた金額が赤字であっても、収入が20万円を超えれば申告が必要です。
共有名義の場合、各共有者は自分の持分割合に応じた収入と経費を計算し、個別に確定申告を行います。
例えば、夫婦で半分ずつ所有し、年間家賃収入100万円、必要経費20万円の場合、1人あたりの不動産所得は(100万円 – 20万円) ÷ 2 = 40万円となり、それぞれ40万円を申告します。
不動産所得は給与所得など他の所得と合算される「総合課税」の対象です。

申告に必要な書類の準備

確定申告には、白色申告と青色申告があります。
白色申告は手続きが簡単ですが、税制上の優遇はありません。
青色申告は手続きが複雑ですが、税制上の優遇措置を受けられます。
必要な書類は申告方法によって異なりますが、一般的に確定申告書、収支内訳書（白色申告の場合）または青色申告決算書（青色申告の場合）、固定資産税通知書、賃貸借契約書、送金明細表、領収書などが必要になります。
青色申告を選択する場合は、「青色申告承認申請書」と「開業届」の提出も必要です。

所得税の計算方法

不動産所得は「収入金額 – 必要経費」で計算されます。
収入には賃料、更新料、敷金（返還しない部分）、礼金など、経費には固定資産税、都市計画税、修繕費、管理委託料、保険料、借入金の利子などが含まれます。
計算された不動産所得は、給与所得など他の所得と合算して税率が決定され、所得税が計算されます。
日本の所得税は累進課税なので、所得が多いほど税率が高くなります。

青色申告のメリットデメリット

青色申告は、不動産所得や事業所得がある人が利用できる申告方法で、最大65万円の特別控除が受けられます。
共有不動産の場合、この控除は共有者ごとに適用されます。
ただし、複式簿記による記帳が必要なため、白色申告よりも手続きが複雑になります。
青色申告のメリットは節税効果が大きいこと、デメリットは記帳の手間がかかることです。
自分の状況に合わせて、最適な申告方法を選択しましょう。

e-Taxを使った申告方法

e-Taxは、インターネットを通じて確定申告を行うシステムです。
税務署への提出がオンラインで行えるため、時間や場所を選ばずに申告できます。
また、還付金の振り込みも迅速に行われる可能性があります。
ただし、利用するにはマイナンバーカードやICカードリーダーなどが必要になります。

不動産共同名義の税金対策

売却益の確定申告方法

不動産を売却して利益が出た場合、その利益（譲渡所得）に対して譲渡所得税と住民税がかかります。
譲渡所得は「売買価格 – （取得費 + 譲渡費用）」で計算されます。
取得費には購入費や仲介手数料、譲渡費用には売却にかかった手数料や広告費などが含まれます。
共有名義の場合、各共有者は自分の持分割合に応じて譲渡所得を計算し、個別に申告します。
所有期間が5年を超えるか否かで税率が大きく変わるので注意が必要です。

譲渡所得の計算方法

譲渡所得の計算は、売買価格から取得費と譲渡費用を差し引いて算出します。
取得費や譲渡費用の算定が複雑なケースや、特例が適用できるケースもあるので、注意が必要です。
また、共有持分割合に応じて譲渡所得を按分する必要があり、計算が複雑になる可能性があります。

税金計算の注意点

譲渡所得税の税率は、不動産の所有期間が5年を超えるか否かで異なります。
5年を超える場合は長期譲渡所得、5年以内は短期譲渡所得となり、税率が大きく変わります。
また、居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除などの特例が適用できる可能性もあります。
これらの特例は、共有者ごとに適用されるため、注意が必要です。

節税のための対策

節税対策としては、青色申告の利用、損益通算、繰越控除などが考えられます。
青色申告は最大65万円の特別控除が受けられます。
損益通算は、他の所得で生じた赤字と相殺できます。
繰越控除は、不動産所得で生じた赤字を翌年以降に繰り越して、所得から控除できます。
ただし、これらの対策は条件を満たす必要があります。

専門家への相談

確定申告の手続きや税金計算に不安がある場合は、税理士などの専門家に相談することをお勧めします。
複雑な計算や税制の変更にも対応できるため、安心して確定申告を進めることができます。

まとめ

共有名義不動産の確定申告は、賃貸収入と売却益のそれぞれについて、共有持分割合を考慮した計算が必要になります。
申告方法は白色申告と青色申告があり、青色申告では節税効果が期待できます。
売却益については、所有期間が5年を超えるか否かで税率が大きく変わるため、注意が必要です。

また、居住用財産に関する特別控除などの特例も存在します。
不明な点があれば、税務署や税理士に相談しましょう。
正確な申告を行い、税金に関するトラブルを避けましょう。
期限内に申告を行うことも重要です。