共有名義の不動産を売却したいけれど、夫婦の一方が合意しない。
このような状況で、どのように進めれば良いのか、またどのようなリスクがあるのか、不安を感じている方もいるでしょう。
不動産の所有権のあり方や、共有者間の権利義務について理解することは、円滑な不動産取引のために不可欠です。
今回は、共有不動産の売却における名義や合意の重要性、そして合意が得られない場合の選択肢について解説します。

夫婦の合意なしで共有不動産を売却できるか

名義が単独か共有かで売却可否が変わる

不動産を売却できるかどうかは、その不動産の名義が単独か共有かによって大きく異なります。
もし不動産が夫婦の一方のみの単独名義である場合、所有権を持つ名義人には、その不動産を自由に処分する権利が法的に認められています。
たとえ夫婦が別居中であっても、単独名義であれば、もう一方の配偶者の同意を得ずに売却手続きを進めることが可能です。

一方、不動産が夫婦の共有名義となっている場合は、状況が異なります。
共有名義の不動産を売却するためには、原則として、その不動産に関わるすべての共有者の同意が必要となります。

全体売却は共有者全員の同意が必須

共有名義の不動産全体を売却しようとする場合、共有者全員の合意が不可欠です。
民法では、共有物全体を処分する行為（売却、担保設定など）は、原則として共有者の持分の価格に従い、その過半数で決すると定められています。
したがって、夫婦の共有名義である不動産であっても、一方が反対しており、かつ過半数の同意が得られない場合、その不動産全体を売却することはできません。
全員の同意がないと実務上進まないケースも多いため、この点は重要なポイントとなります。

夫婦の合意なしで共有不動産を売却する際のリスクと対処法

持分のみ売却は可能だが買い手や条件に注意が必要

共有名義の不動産全体を売却できない場合でも、自身の「持分」のみであれば、他の共有者の同意なしに売却することは法的に可能です。
しかし、共有持分だけの購入希望者は一般的に少なく、見つけるのが難しい傾向にあります。
仮に買い手が見つかったとしても、共有持分のみの購入は利用上の制限があるため、本来の不動産価値よりも低い価格でしか買い取ってもらえないケースが多く、価格面で不利になるリスクが伴います。
また、第三者に持分が売却された場合、新たな共有者との間で賃料請求などの新たな問題が発生する可能性も考慮する必要があります。

共有物分割で合意形成を目指す

共有名義の不動産について、全員の合意なしに全体を売却できない状況を打開するための一つの方法として、「共有物分割」が挙げられます。
共有物分割とは、共有状態を解消し、不動産を各共有者が単独で所有できるように分割する手続きです。
具体的な方法としては、共有者の一人が他の共有者の持分を買い取る、不動産を分割する（分筆）、あるいは不動産全体を売却した代金を各持分割合に応じて分配する、といった選択肢があります。
まずは関係者間での話し合いによる合意形成を目指しますが、話し合いでの解決が難しい場合は、調停や訴訟といった法的な手続きを利用して分割方法を決定することも可能です。
また、合意形成が難しい場合は、自身の共有持分のみを売却し、共有関係から離脱するという方法もあります。

まとめ

夫婦間で共有名義となっている不動産を売却する際、原則として共有者全員の同意が必要です。
一方の単独名義であれば本人の意思で売却可能ですが、共有名義の場合は、不動産全体を売却するには全共有者の同意が不可欠となります。
全員の合意が得られない場合でも、自身の持分のみを売却することは可能ですが、買い手を見つけにくく、価格面で不利になるリスクを伴います。
このような状況を打開するため、共有物分割の手続きを進めたり、話し合いで解決できない場合は法的な手段を検討したりすることが考えられます。
合意形成が難しい場合は、自身の持分のみを売却して共有関係を解消するという選択肢もあります。