共有不動産を所有している場合、その売却には関連する全ての共有者の同意が必要となるのが原則です。
しかし、共有者の一人が売却に同意しない、あるいは連絡が取れないといった状況に直面することもあるでしょう。
特に夫婦間で不動産を共有している場合、関係性が変化した際に、一方の意思だけでは進められないのではないかと不安を感じる方もいらっしゃるかもしれません。
不動産という大きな資産を巡っては、予期せぬ状況や円滑に進まないケースも少なくありません。
今回は、共有不動産を一方の同意なしに売却できるのか、そしてどのような方法が考えられるのかについて解説します。

共有不動産は同意なく売却できるか

全体売却は同意なしでは不可

不動産を共有名義で所有している場合、その不動産全体を売却したり、抵当権を設定したりといった「処分行為」を行うには、共有者全員の同意が法律上必要とされています。
もし共有者の一人でも反対している場合、原則として不動産全体を売却することはできません。
これは、共有物全体に対する権利は共有者全員が持っているため、一部の共有者の意思だけでその権利を処分することはできないからです。

持分のみなら売却可能

一方で、共有不動産全体ではなく、ご自身の「持分」（不動産に対する所有権の一部）のみを売却することについては、他の共有者の同意は不要です。
これは、持分は個人の財産とみなされ、自由に処分できる権利があるためです。
しかし、共有持分のみを購入したいと考える買い手は限られる傾向にあり、見つかったとしても本来の市場価格よりも低い価格での取引となる場合が多い点に注意が必要です。

名義により対応が異なる

共有不動産の場合、売却の可否は「単独名義」か「共有名義」かによって大きく異なります。
不動産が一方の単独名義となっている場合は、その所有者が法的な権利者であるため、他の家族や関係者の同意なしに自由に売却することが可能です。
しかし、夫婦など複数の名義で共有している場合は、前述の通り、不動産全体を売却するには全員の同意が必要となります。

同意なく共有不動産を売却する方法

共有物分割で関係を解消する

共有不動産を売却したいが他の共有者の同意が得られない場合、共有関係そのものを解消する「共有物分割」を請求するという方法があります。
共有物分割は、話し合いで解決できない場合、家庭裁判所での調停や訴訟を経て、共有状態を解消する手続きです。
不動産を現物で分ける、一方の共有者が他の共有者の持分を買い取る（代償金支払い）、または不動産を売却して代金を分ける（換価分割）といった方法で分割されます。
これにより、共有状態から抜け出し、ご自身の持分を現金化することが可能になります。

持分のみを売却する

他の共有者の同意を得ずに、ご自身の持分のみを売却する方法も考えられます。
この場合、専門の不動産買取業者であれば、買い手が見つかりにくい共有持分であっても買い取ってくれる可能性があります。
ただし、買取価格は市場価格よりも低くなることが一般的であるため、慎重な検討が必要です。

財産分与で対応する

夫婦間での共有不動産の場合、離婚に伴う財産分与として不動産を売却し、その代金を分けるという対応も考えられます。
婚姻期間中に夫婦の協力によって築かれた財産は、離婚時に公平に分配されるべきものとされており、不動産もその対象となります。
たとえ一方の名義になっていたとしても、財産分与の対象となるため、売却代金を請求できる可能性があります。

まとめ

共有不動産を売却する際には、原則として全ての共有者の同意が必要です。
共有者の一人が同意しない場合、不動産全体を勝手に売却することはできません。
しかし、ご自身の持分のみであれば、他の共有者の同意なしに売却することが可能です。
ただし、持分のみの売却は買い手を見つけるのが難しく、価格も低くなりがちという側面があります。

このような状況を解決するためには、共有物分割請求により共有関係を解消する方法や、持分のみを売却する方法が考えられます。
また、夫婦間での共有不動産であれば、離婚時の財産分与として売却・現金化し、代金を分配するという選択肢もあります。
ご自身の状況に合わせて、最適な解決策を見つけることが重要です。