空き家や古家付きの土地を所有していると、「更地にして売却すべきか」「その場合の税金はどうなるのか」といった疑問を抱く方も多いかもしれません。
実際、更地にするかどうかによって、税金の負担が大きく変わる可能性があります。
また、解体費用や売却価格とのバランスも慎重に判断する必要があります。
この記事では、更地にして土地を売却する際の税金面の変化と、判断時に押さえておきたいポイントを整理してご紹介します。

更地にして売却する場合の税金の変化

更地にすると固定資産税はどう変わる？

住宅が建っている土地には、固定資産税の軽減措置があります。
具体的には、住宅用地特例によって課税標準が最大6分の1まで軽減されます。
しかし、家を解体して更地にすると、この特例が適用されなくなります。
その結果、固定資産税と都市計画税が大幅に上昇する可能性があります。
とくに更地の状態が長期間続けば、その分の税負担も重くなるため注意が必要です。
早めに売却を進めるか、買主が解体する形にするかといった判断が求められます。

譲渡所得税に影響する条件と注意点

土地を売却すると、譲渡所得に対して所得税・住民税がかかります。
ここで影響を受けるのが「取得費」と「譲渡費用」です。
家屋を解体した場合、その解体費用は譲渡費用として計上できるため、課税対象となる譲渡所得を減らせる可能性があります。
ただし、買主負担で解体される場合や、解体後すぐに売却できない場合には、このメリットが活かせないこともあります。
さらに、所有期間によって税率が変わるため、売却時期の見極めも重要です。

更地売却で控除が使えるケースとは

マイホームとして使用していた家屋や敷地を売却する場合、「3,000万円の特別控除」が適用されることがあります。
これは更地にしてからでも、一定の条件を満たせば利用できます。
主な条件としては、住まなくなってから3年以内に売却することや、家屋を取り壊したあとに一定期間内で売却することなどが挙げられます。
控除が使えるかどうかで税負担が大きく異なるため、事前に確認しておくことが大切です。

更地売却で損をしないための判断ポイント

解体費用と売却価格のバランスをどう見るか

家屋の解体には費用がかかります。
木造住宅なら100万円台、鉄骨やRC造だとさらに高額になります。
この費用をかけたうえで、更地として売却した場合に見込める価格が、解体前よりも十分に高いかを見極める必要があります。
エリアによっては「古家付き」のままのほうがニーズが高い場合もあります。
売却価格の相場を複数の不動産会社に確認し、解体にかかるコストとの比較を行うことが重要です。

更地にするタイミングと税制上の注意点

解体と売却のタイミングは、固定資産税や譲渡所得税の負担に直結します。
たとえば、年明けすぐに解体してしまうと、その年度分の固定資産税が一気に高くなります。
逆に、解体と同時に売却が決まっていれば、短期間で売り抜けることができ、税負担を抑えられることもあります。
また、年をまたぐと所有期間が変わる場合には、譲渡所得税率にも影響を及ぼすため、売却年の計画にも注意が必要です。

不動産会社に相談する際の確認事項

更地にして売却するか、古家付きで売るかを判断する際は、経験豊富な不動産会社に相談することが効果的です。
重要なのは、以下のような点を明確に確認することです。

・そのエリアでは更地と古家付き、どちらが売れやすいか
・解体後の売却価格の見込み
・解体費用に対して価格上昇が見込めるかどうか

これらの情報をもとに、自分にとって最適な売却方法を検討することが、損をしないための近道になります。

まとめ

土地を更地にして売却する際には、税金面でさまざまな変化があります。
固定資産税の増加、譲渡所得税への影響、控除の適用可否など、慎重な判断が必要です。
解体費用が売却価格に見合うかも見極めるべきポイントです。
また、解体と売却のタイミングによって税制上の不利を被ることもあります。
不動産会社と連携し、地域や物件ごとの事情を踏まえた判断が大切です。